Copropiedad, Propiedad Horizontal y Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles (Multipropiedad).

Pluralidad de Propietarios: La Cuota

La regulación de la copropiedad, entre personas físicas o jurídicas (solo es necesaria la capacidad jurídica) viene recogida en nuestro C.C. en los artículos 392 y siguientes (es lo que se denomina comunidad romana o por cuotas). Cabe destacar que el sistema de propiedad por cuotas se aplica no solo a cosas (bienes) sino también al régimen de cotitularidad (pertenencia no divisible o pro indiviso a varias personas) de un derecho (usufructo, hipoteca).

La Cuota

La cuota es la fracción ideal del dominio sobre la cosa común. Esto es, representa una parte ficticia, sin correspondencia real con una parte física divisible, del todo. Las cuotas representan la participación de cada copropietario en los beneficios y cargas, y cada uno de ellos puede enajenar, hipotecar, etc. su cuota. Además los condueños tiene derecho de retracto en caso de enajenación de la cuota de los demás a un extraño.

Administración

La administración requiere el voto favorable de la mayoría de las cuotas.
La modificación de la cosa exige la unanimidad de las cuotas (siempre, aun cuando la modificación mejore la situación de cada uno de los comuneros).

División

Puede pedirla cualquier comunero. Si la cosa se pude dividir físicamente a cada uno se le asignara una parte en caso contrario se vende y se reparte el precio.

Exclusión

Se da mediante pacto de exclusión de la división (necesita unanimidad) por plazo determinado, que no puede superar los diez años, renovable en los mismos términos de plazo y unanimidad. También puede darse la exclusión unilateralmente (en el caso de una herencia por parte del testador.
La exclusión puede practicarse:
  1. Por los copropietarios (división debe ser por unanimidad)
  2. Por árbitros o amigables componedores (nombrados por copropietarios)
  3. Por ejercicio de la acción procesal ( se ejercita la demanda solicitando la división de la cosa y sen sentencia se ordena practicarla)

Forma

Si la cosa es divisible se dará la división material
Si la cosa es indivisible (físicamente o por resultar inservible para su uso) se dará la división económica adjudicándola a uno de los copropietarios que pagará el precio de las cuotas a los demás o si no existe acuerdo vendiendo la cosa y repartiendo el precio según las cuotas.

Propiedad Horizontal

Se rige en nuestro ordenamiento por la Ley 49/190 modificada por la Ley 8/1999.

Titulo constitutivo

La propiedad horizontal queda constituida en el momento en que por cualquier titulo la propiedad de los pisos pertenece a personas distintas. Sin embargo lo habitual es que se constituya por negocio jurídico documentado en escritura pública, inscribible en el registro de la propiedad. El art. 5 exige que en el título figuren determinadas circunstancias (descripción del edificio, de los pisos y locales, la cuota de participación, etc) su modificación exige el acuerdo unánime de los propietarios. Los propietarios pueden establecer reglas sobre el uso del edificio o de los pisos y locales, pero estas reglas no perjudican a terceros adquirientes si no figuran en el título constitutivo.

Elementos privativos y comunes

Elementos privativos

Son propiedad exclusiva de cada propietario (propiedad ordinaria), la ley los define como un espacio delimitado susceptible de aprovechamiento independiente. Se incluyen los elementos arquitectónicos que se hallen dentro del piso o local privativo y que sirvan exclusivamente al propietario del mismo y las partes anejas que se hayan previsto como en la constitución de la propiedad horizontal.

Elementos comunes

Se definen como los elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio y frente a la propiedad exclusiva de los privativos son de propiedad común. Los propietarios pueden extender el elemento común a cualquier otro elemento. La transmisión de los elementos comunes y privativos es conjunto e inseparable. La ley establece el siguiente régimen de mayorías para los acuerdos que impliquen la creación, modificación o supresión de elementos comunes:
  1. Unanimidad para la modificación o aprobación de reglas del título constitutivo o estatutos de la comunidad.
  2. Mayoría cualificada (3/5 partes de los propietarios que representen 3/5 partes de las cuotas) para establecimiento o supresión de ascensor, portería, conserjería, vigilancia o servicios comunes de interés general (incluso si modifican titulo constitutivo)
  3. Mayoría simple especial (que representen mayoría de votos de propietarios y cuotas) para supresión de barreras arquitectónicas.
  4. Mayoría especial 1/3 suministros energéticos y acceso a servicios de telecomunicaciones
  5. Mayoría simple para el resto de acuerdos. (en primera convocatoria mayoría de propietarios y cuotas y en segunda la mayoría de asistentes y cuotas).

Obligaciones de los propietarios

El art. 9.1 establece las obligaciones de lo propietarios:
  1. Respetar las instalaciones comunes.
  2. Mantener en buen estado de conservación su piso o local y las instalaciones privativas de modo que no perjudiquen a la comunidad o a los otros (responde por los daños que ocasione por descuido).
  3. Permitir reparaciones en su vivienda o local que exija el servicio del inmueble.
También se establecen obligaciones de acceso a la vivienda o local y de comunicación del domicilio habitual y del cambio de titularidad al secretario de la comunidad.

Derechos de los propietarios

Se establece la obligación de toda comunidad de propietarios de realizar las obras necesarias para mantener el edificio en las debidas condiciones (estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad).

Se establecen las figuras de agrupación y segregación de pisos, así como el derecho a resultar indemnizado por la comunidad en el caso de que se realicen obras o reparaciones en su local destinadas al servicio del edificio (elementos comunes) que le causaran algún daño o perjuicio.

Contribución a las cargas y gastos.

Se establece la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos generales derivados de servicios comunes, cargas y responsabilidades que no sean individualizables, de acuerdo con su cuota.

Afección real

Se refiere a la afección de las deudas al inmueble por impagos a la comunidad. Se enfrenta la comunidad como acreedora frente al adquiriente de un piso o local cuyo anterior propietario tenía deudas con la misma.

Crédito preferente a favor de la comunidad

Tienen consideración de crédito preferente a favor de la comunidad las deudas contraídas durante la parte vencida del año en curso y el año neutral inmediatamente anterior.

Certificación sobre el estado de deudas

Se establece un mecanismo imperativo de publicidad de las deudas contraídas por la comunidad en el momento de la transmisión a través de una certificación expedida por el administrador colegiado o el secretario de la comunidad que habrá de acompañar a toda escritura de transmisión.

Contribución a la dotación del fondo de reserva

La finalidad del fondo es la de atender las obras de conservación y reparación necesarias en la vida del inmueble. Es obligatorio y su cuantía no debe ser inferior a un 5% del último presupuesto. La contribución al mismo se da según las cuotas.

Funcionamiento de la Comunidad

La junta de propietarios

Asamblea de propietarios en la que se tomen las decisiones que afecten a la vida de la comunidad. Se reúne una vez al año, cuando lo pida el presidente o una cuarta parte de los propietarios o los que representen un 25% de las cuotas.

El presidente

A de ser propietario (como el secretario y los vicepresidentes), la obligación de ejercer la presidencia se concreta en la responsabilidad por desatención al cargo.
Se puede designar: por turno rotatorio, por elección y por sorteo.

Los vicepresidentes

La ley incorpora la figura de los vicepresidentes inspirada en la práctica de los estatutos de grandes comunidades de vecinos.

El administrador

Si así lo determinan los estatutos o lo deciden los propietarios la junta nombrará un administrador, en caso contrario ejercerá como tal el presidente. No tiene porque pertenecer a la comunidad, es un cargo anual prorrogable tácitamente.

El secretario

Puede coincidir con el administrador, funciones de levantar acta, expedir certificados y custodiar los libros y documentos de la comunidad.

Ley de Aprovechamiento por Turnos de Bienes Inmuebles.

Se regula de acuerdo con la Ley 42/1998. Define la multipropiedad como todas aquellas formulas por las que se transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un periodo determinado cada año (fijo o variable).

Dentro de las figuras que ley contempla el factor definidor del derecho de multipropiedad y titularidad del mismo es el del tiempo. ES un derecho de duración indefinida ( y heredable) que en la ley se fija por un periodo de 3 a 50 años (desde la inscripción del inmueble) y que una vez extinguido no da derecho no da lugar a compensación alguna. Esta delimitación temporal del derecho se refleja en la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad en el que el turno de multipropiedad abre folio independiente y distinto al del conjunto inmobiliario y para el piso o apartamento.

Las características de la comunidad que forman los copropietarios son:
  1. Es una comunidad pro indiviso, copropiedad o por cuotas.
  2. La copropiedad tiene por objeto la vivienda o local en si mismo, sin consideración temporal alguna e incluye en los mismos términos el mobiliario.
  3. Existe como una vinculación institucional entre turno y cuota.
En cuanto a la gestión cabe distinguir dos comunidades: la formada por los multipropietarios que son condóminos de cada vivienda o local y la de los multipropietarios de todo el conjunto inmobiliario. Esto implica la adscripción de cada comunidad de propietarios a un régimen distinto (régimen de propiedad separada para los multipropietarios).

Las empresas de servicios, necesarias para hacer posible la funcionalidad del régimen de multipropiedad (distribución de turnos, gestión de gastos, etc.) merece una mención expresa de la Ley.

Respecto a los seguros se establece la obligatoriedad para el propietario de contraer un seguro de responsabilidad civil vigente hasta el traspaso del total de derechos de aprovechamiento por turnos. El régimen tributario de los derechos de multipropiedad estará contemplado de acuerdo a la Ley del impuesto sobre el patrimonio para su valoración. Al ámbito fiscal dedica la Ley el título III.

Los Complejos Inmobiliarios

La Ley 2/1998 añade un capítulo III a la ley de 1960 relativo a los complejos inmobiliarios y establece una definición de una amplitud enorme sobre tres características:
  1. Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes.
  2. Que su destino sea la vivienda o locales de negocio.
  3. La participación de los titulares de los inmuebles o viviendas y locales en que se encuentren divididos estos es una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
La constitución de estos complejos puede darse mediante una de las dos formas siguientes:
  1. Una comunidad de propietarios semejante a la ordinaria.
  2. Una agrupación de comunidades mediante acuerdos de todos los presidentes autorizados previamente por las juntas de propietarios. No pueden menoscabar facultades de los órganos de gobierno de cada comunidad no necesitan fondo de reserva y son igualmente inscribibles los estatutos en el registro de la propiedad.
Se establece el mismo régimen para estas agrupaciones de comunidades que para las comunes con algunas salvedades referentes a la adopción de acuerdos sobre mayorías cualificadas. Parece este segundo tipo el más práctico pues respetando la capacidad decisoria de cada comunidad busca hacer posible la opción de decisiones de forma práctica sobre los elementos comunes.

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