Las Figuras Contractuales Típicas - Segunda Parte

Noción de ARRENDAMIENTO en general

El CC, engloba bajo la denominación de contrato de arrendamiento, tres figuras contractuales:
  • Arrendamiento de cosas: aquel en el cual una de las partes se obliga dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto
  • Arrendamiento de obras y el arrendamiento de servicios: una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.
Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.
El arrendamiento es un contrato consensual que se perfecciona por el mero consentimiento, oneroso, bilateral y sinalagmático pues las obligaciones que de él derivan son para las partes recíprocas. Es además un contrato de tracto sucesivo, pues engendra una relación obligatoria cuya ejecución se extiende a lo largo de un período de tiempo y por tanto duradera.

Régimen general del arrendamiento

Sujetos: capacidad

Objeto: Puede ser dado en arriendo cualquier derecho que no sea personalísimo e intransferible, y que tenga alguna entidad. No pueden arrendarse los derechos de uso y habitación.
Forma: Es válido cualquiera que se la forma en que se celebre, y el de inmuebles es inscribible en el Registro, si se pactó por un período de más de 6 años, o se hubiesen anticipado rentas de 3 o más años, o previo convenio de partes.

Precio y tiempo

La cesión del uso o goce se hace por un precio cierto y tiempo determinado. No dice el CC que tenga que ser en dinero, luego se admite la especie.

Posición de arrendador y de arrendatario

El arrendador está obligado:
  • A entregar al arrendatario la cosa objeto de contrato
  • A hacer de ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
  • A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo de contrato
El arrendatario está obligado:
  • A pagar el precio en los términos convenidos.
  • A usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia.
  • A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato
Extinción

Si el arrendamiento se ha realizado por tiempo determinado, expira el día prefijado sin necesidad de requerimiento. Pero si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción.

Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.

Ámbito de la ley

Se aplica a arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de vivienda.

Los arrendamientos de vivienda

Duración
Un período mínimo de cinco años, pero “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes” y se concede al arrendatario la facultad de hacerlo valer frente al arrendador cuando el contrato sea inferior a 5 años.
La prórroga anual durante el quinquenio inicial sólo podrá ser excluida cuando, de forma expresa, conste en el contrato que la duración de cinco años no puede entrar en juego en atención a la necesidad del arrendador de ocupar por sí o para sí mismo como vivienda permanente el inmueble objeto de arrendamiento.
No existe la subrogación inter vivos.
En la subrogación mortis causa se extiende a :
  1. El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
  2. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
  3. Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
  4. Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
  5. Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
  6. Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Renta
El procedimiento para el pago se somete a lo acuerden las partes, si bien se establece que a falta de pacto sobre el particular se entenderá que habrá de realizarse en metálico y en la vivienda arrendada.
El arrendador dará recibo del pago en todo caso.
La actualización de la renta tiene un período de al menos 5 años que se impone como plazo del contrato, pero no queda claro como debe llevarse a cabo.

Derechos y obligaciones de las partes
  1. El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, mientras que el arrendatario debe poner en su conocimiento la necesidad de tales reparaciones en el plazo más breve posible
  2. Está obligación tiene 3 límites:
    • Daño o deterioro imputable al arrendatario
    • Que la vivienda se haya destruido por causa no imputable al arrendador.
    • Que se trate de pequeñas reparaciones ocasionadas por el uso ordinario de la vivienda. Estas son de cargo del arrendador
  3. El arrendatario debe tolerar y soportar las obras de conservación, aunque sean muy molestas o se vea privado de una parte de la vivienda, pero :
    • Siempre que no puedan diferirse a la conclusión del contrato
    • Con derecho a una disminución de renta en proporción a la parte de la vivienda que se vea privado
  4. Facultades del arrendatario
    • Se prohíbe las obras al arrendador que se puedan diferir a la finalización del contrato
    • Se exige que el arrendador notifique por escrito y con una antelación de 3 meses.
    • El arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento en el plazo de un mes desde la notificación. El contrato se extinguirá en el plazo de 2 meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
    • Si el arrendatario soporta las obras, tendrá derecho a una reducción proporcional de la renta.
    • La realización de obras de mejora que ocasione un perjuicio no justificable puede considerarse una perturbación de hecho, que faculta al arrendatario a resolver el contrato.
Arrendamientos para uso distinto de vivienda
Se define como el arrendamiento de temporada y el de local destinado a una actividad comercial, empresarial o profesional y cultural.
Derechos y obligaciones:
  • Obligación del arrendatario de soportar las obras de mejora
  • La prohibición de éste de realizar obras en el local arrendado
  • Derechos de tanteo y retracto en caso de venta por el arrendador del local arrendado.
  • Suspensión del contrato por obras que hagan inhabitable o inservible el local
  • Resolución del contrato por incumplimiento de obligaciones
  • En el caso de extinción del arrendamiento por transcurso del plazo pactado, si en el local arrendado el arrendatario ejercía una actividad comercial de venta al público, tiene derecho a una indemnización.
  • No hay norma sobre la duración del arrendamiento, ni sobre renta, se remite a la voluntad de las partes.
Arrendamientos Rústicos (no válido el estudio por el libro, ha cambiado con la Ley 49/2003 de 26 de noviembre)

Arrendador: el que se obliga a ceder temporalmente el uso de la finca para su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal.
Arrendatario: el que adquiere este uso para el aprovechamiento y se obliga a pagar a cambio un precio o renta.
Sólo pueden ser arrendatarios y subarrendatarios “los profesionales de la agricultura”. Entendiendo por ello, a toda persona natural que se dedique o vaya a dedicarse de manera preferente (no hace falta exclusiva), a actividades de carácter agrario y se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación., también se considera al cultivador personal: quien lleve la explotación por si o con ayuda de familiares que con el convivan, sin utilizar asalariados más que circunstancialmente.
Precio: el precio o renta se fijará en dinero y en la cuantía que fijen las partes, no obstante puede pagarse en especie. El pago se efectuará en el lugar pactado o en su defecto en casa del arrendatario.
Forma: libertad de forma, excepto larga duración que hay contrato tipo que se elevará a escritura pública. Se prevé la creación de un registro especial de arrendamientos rústicos.
Duración: Duración mínima 3 años. El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de tres años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato..
Contenido:
El arrendador está obligado:
  • A entregar la cosa objeto de contrato
  • A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento
  • A pagar la parte de prima del seguro concertado.
El arrendatario está obligado:
  • A pagar el precio en los términos convenidos
  • A usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, si bien puede determinar el tipo de cultivo, pero al terminar el arriendo debe devolver la finca en el estado que la recibió.
Subarriendo, cesión y subrogación
La ley establece como regla general y de “ius cogens” la nulidad de los subarriendos y cesiones, sin que puedan ser convalidados por el consentimiento del arrendador.
Excepción: La hecha del arrendatario en favor de su cónyuge o de uno de sus descendientes, profesional de la agricultura
El contrato de aparcería
Por el contrato de aparcería, el titular de una finca o de una explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así como el de los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el cesionario aparcero en repartirse los productos por partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones.
La duración del contrato será la libremente pactada y, en defecto de pacto, se estimará que es la de un año agrícola. Si se hubiera convenido la aparcería para la realización de un cultivo determinado, el plazo mínimo de duración será el tiempo necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo.

Arrendamientos de servicios

Según el art. 1.544 CC lo define como aquél en el que “una de las partes se obliga ... a prestar a la otra un servicio por precio cierto”.
Contrato consensual, bilateral y oneroso, y esencialmente temporal, aunque su duración puede ser indefinida.
El CC lo que prohíbe es sea “de por vida”, pues equivale a situaciones de servidumbre personal.
Se regula a expresiones de “criados, menestrales, artesanos y demás trabajadores asalariados”, prácticamente hoy son las leyes laborales, como ejemplo el Estatuto de los Trabajadores.
Fuera del contrato de trabajo se regula los servicios (no laborales) de profesionales, artistas y empleados no incluidos en la legislación laboral, que se regulan por reglas generales del contrato.
Las profesiones liberales se incluyen dentro del arrendamiento de servicios, porque la retribución si bien no es calculable de antemano, siempre es determinable con base a normas sobre honorarios.

El Leasing como arrendamiento

El leasing surge en el ámbito de colaboración entre empresas.
El empresario precisa determinados bienes, y no dispone o no quiere arriesgar los capitales necesarios para comprarlos  contrata una sociedad financiera que se compromete a adquirirlos en su nombre y por cuenta propia y a acceder el uso de los mismos mediante precio, con facultad por parte del usuario, al término del contrato de renovarlo o de ejercitar la opción de compra que generalmente lo acompaña.
Se requiere el uso de tres partes:
  • El empresario: necesita los bienes o equipos
  • El vendedor o fabricante de los bienes en cuestión
  • La sociedad intermediaria de “leasing”, que lo adquiere para ceder el uso.
La compañía de leasing asume un papel exclusivamente financiero: conserva la propiedad de los bienes como garantía de los eventuales incumplimientos contractuales, pero no asume los riesgos inherentes a esa propiedad a cuyo efecto subroga al usuario en su posición frente al fabricante, que queda directamente vinculado con aquél en todo lo relativo al servicio propio del cliente.

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