La Publicidad de los Derechos Reales Inmobiliarios

Principios de Derecho Registral Inmobiliario

Concepto

Los principios del ordenamiento inmobiliario registral son los criterios fundamentales o reglas básicas por los que se lleva a cabo el correcto procedimiento registral.

Clases

Principios de inscripción (asiento de inscripción)

La inscripción o asiento registral consiste únicamente en la expresión formal de hechos, actos o contratos en un libro de Registro. El Registro de la propiedad no crea títulos ni innova nada, sólo da fe de lo inscrito. Es sólo un acto declarativo y con este acto, se garantiza a terceros que la transmisión, constitución... ha tenido lugar.
Puesto que no crea ni da títulos, su inscripción no es obligatoria salvo casos excepcionales, como en casos de hipoteca, en los que la Ley Hipotecaria concede derechos y ventajas a los que se inscriben en él y confianza a terceros.

Presunción de exactitud; principio de legitimación registral y principio de te pública registral

  • Las declaraciones del Registro se presumen exactas. Es decir, se presupone que lo que un titular ha inscrito o declarado en él es cierto y de no serlo, un tercero puede acudir a los tribunales para percibir una compensación alegándose este principio si la inexactitud en lo inscrito le provoca un perjuicio para él. En ningún caso, el Registro será culpable en sí mismo de esta inexactitud, sino el titular que falseó los datos o que declaró algo que no resultó ser cierto.
  • El que adquiere una propiedad confiando que el que se la vende era el titular de la propiedad (por estar inscrito como tal), está protegido por ley y la adquisición que ha registrado es válida y eficaz.
  • La confianza en la verdad de lo declarado en el registro hace que la ley proteja al comprador si éste desconocía la situación real y fue realmente engañado (principio de buena fe).
  • Dada esa buena fe, la transmisión se produce a pesar del fraude con el que actúe el que transmite la propiedad: el tener registrado bienes a su nombre le da la posibilidad de hecho a vender esas propiedades, aunque realmente no sean suyas y esté cometiendo un fraude y se tenga que acudir después a los tribunales ( principio de legitimación).

Principio de especialidad

Persigue conseguir una claridad absoluta en lo manifestado en el Registro. Para ello, obliga a inscribir en él con total exactitud: el titular de cada derecho, la finca sobre la que recae, el contenido del derecho y la proporción en la que a su titular le corresponde y, en su caso, el importe del crédito que es asegurado con hipoteca y el objeto individualizado sobre el que recae (principios de especialidad y determinación).

Principio de legalidad

Por este principio, el Registrador realiza un juicio de crítica jurídica que desemboca en la denegación o suspensión del asiento solicitado.
El Registrador debe negarse a inscribir cuando no se den los presupuestos materiales y formales para la inscripción en el título, el solicitante y el Registro. Por tanto, en cada caso, debe examinar en cada caso si existen tales presupuestos (principio de legalidad).

Principio de tracto sucesivo

En las hojas registrales puede seguirse el historial completo de todas las titularidades jurídicas (acciones) relativas a cada finca inmatriculada: constitución, transmisión... de los derechos reales que la tengan como objeto.
El tracto sucesivo exige sólo que en el folio registral aparezca ininterrumpido este historial. Existen medios para subsanar la falta de inscripción previa de algunas d elas acciones y que pueden responder a:
  • Que el derecho figure inscrito a favor de una persona distinta del otorgante y que por tanto, éste no tenga derecho a realizarla. Al no aparecer en la hoja como el titular actual, el Registrador denegará la inscripción.
  • Que no esté inmatriculada la finca. Se suspenderá la inscripción y se hará una anotación preventiva si lo pide el interesado.
  • Que no se haya inscrito alguna de las acciones (constitución, transmisión...) intermedias (se denegará la inscripción). Al faltar en el historial cambios de titularidad, ocurriría como en el primer caso.
Se habla de tracto abreviado cuando el tracto sucesivo no va acompañado de la previa inscripción separada. Es necesario que todos los titulares de derecho estén inscritos, pero no que lo estén en asientos distintos.

Principio de prioridad

En la propiedad, no puede haber dos propietarios (un propietario excluye a otro) y cuando éstos coinciden sobre una misma cosa, es necesario un criterio de selección entre varios derechos incompatibles para ver cuál ha de prevalecer y si fueran conciliables, cómo han de coexistir y qué preferencia tiene cada uno de ellos en relación a los restantes.
El registro de la proposición define que si el primero en un orden cronológico es quién se adelanta a los otros concurrentes en el tiempo, la prioridad en inscribir es la que proporciona en principio la protección registral y que se traduce en las siguientes reglas:
  • El que primero llega al Registro, obtiene la protección registral (si reúne las debidas condiciones).
  • Un documento llegado después de otro, si es completamente incompatible con él, no puede ser inscrito mientras los Tribunales no declaren la preferencia del derecho que contiene y anulen la anterior inscripción.
El lugar jerárquico que ocupa cada derecho se llama Rango y viene determinado por la fecha de inscripción. No obstante, puede producirse:
  • La posposición: Cambio de 2 derechos contiguos porque el anterior cede su puesto al posterior. Tiene prioridad el segundo. Ej: Una finca gravada con usufructo e hipotecada, la hipoteca se antepone a el usufructo.
  • Permuta: Cuando por acuerdo de todos los titulares se autoriza alterar la jerarquía de varios derechos sobre un inmueble.
  • Reserva de puesto: Cuando un propietario tiene interés en gravar su finca con un derecho que deba tener un rango inferior a otro todavía inexistente y que ha de establecerse después.

Cierre registral

Gracias al artículo 17 LH se mantiene el Registro limpio de contradicciones y se encarga de que no consten a la vez titularidades incompatibles y opuestas.

La Publicidad Inmobiliaria: Su Necesidad

La publicidad de los derechos reales se consigue mediante la inscripción de estos derechos en los Registros públicos, para que cualquiera que esté interesado en consultarlos, pueda hacerlo. El más importante es el Registro de la propiedad.
A la hora de comprar un piso es fundamental consultar el Registro de la propiedad para saber con exactitud quién es la persona que nos transmite la propiedad. Este Registro también es útil si un acreedor se dispone a embargar los bienes de un deudor, para saber sobre qué bienes puede hacerse presa para conseguir cobrar el crédito que se le debe.
Para que todo esto se produzca, es necesario que los títulos que accedan al Registro aparezcan documentados públicamente para que todos tengan los medios de conocer las situaciones jurídicas inmobiliarias.

El Registro de la Propiedad

Su constitución

El Código Civil lo concibe desde 3 puntos de vista:
  • Como institución jurídica. Constituye el instrumento básico del Derecho inmobiliario registral, con las finalidades y principios hasta ahora vistos.
  • Como oficina. Su régimen es fundamentalmente de archivo ordenado de los libros registrales y el de despacho donde el Registrador (funcionario público y dependiente del Ministerio de Justicia), desempeña sus funciones.
  • Como conjunto de libros. Donde se extienden los asientos y cuya llevanza y enumeración se mencionan en el art. 362 del RH.

Organización del Registro por fincas

Se llama FINCA (en sentido general), a una superficie o espacio delimitado y que está siempre en el mismo sitio.
Una FINCA REGISTRAL está determinada por una circunstancia puramente formal como es la de figurar una cosa o derecho inmueble. Según como aparezca en el folio registral puede ser parte de una material o comprender varias materiales, referirse a bienes que, aun cuando se les permita figurar en el Registro como finca, no se consideran tales en el sentido general de la palabra ni se adaptan a la regulación legal de fincas rústicas o urbanas.
Los textos hipotecarios regulan las siguientes fincas especiales:
  • Fincas discontinuas.
  • El agua. El art. 334 C.C la considera bien inmueble. No se identifica con la propia finca salvo en ciertos derechos individualizados atribuidos por Ley
  • Los pisos en propiedad independiente.

La inmatriculación de la finca

La legislación hipotecaria dispone que la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio, a la que se denomina con el nombre de Inmatriculación. La inmatriculación de la finca puede obtenerse por tres procedimientos diferentes:
  • Expediente de domino.
  • Títulos públicos de adquisición, complementados en su caso por acta de notoriedad.
  • Certificación de dominio de Entidades públicas.
La modificación formal de la finca puede revestir las siguientes modalidades:
  • Agrupación de fincas. Se unen dos fincas, que en el Registro figuraban en folios independientes, en una sola y pasan a figurar en un folio nuevo y con número independiente.
  • Agregación. La parte agregada pasa a formar parte de la finca recipiente, que continúa inmatriculada en el mismo folio y con igual número.
  • Segregación. Supone la separación de una finca registral, para formar otra independiente, a la que se abre nueva hoja, conservándose el folio y número de la finca antigua para la porción restante.
  • División. Nacimiento de dos o más nuevas fincas, sobre la base de otra cuya hoja registral se cierra. A aquellas se les asigna número independiente y se abre el correspondiente folio.

Clases de Asientos

Asiento de presentación

Tras presentar un documento en el Registro, el Registrador anotará en el Libro Diario la fecha y hora de presentación, los datos de la finca, del derecho real y de su titular. Tras esto, tiene 60 días para decidir si es inscribible o no en el Registro, donde constará como fecha de inscripción, la fecha y hora que figure en el asiento de presentación.

Inscripción

Es la constatación o expresión formal y solemne en los libros del Registro, de los hechos, actos y contratos que por su naturaleza puedan tener acceso al Registro.

Anotación preventiva

La establece el Juez previa petición. Consiste en inmovilizar una propiedad cuando hay una situación debatida judicialmente que enerva la protección registral del titular o adquiriente de la finca. Es temporal y este asiento caduca a los 4 años.

Cancelación

Los asientos del Registro pueden perder total o parcialmente su fuerza al caducar o al ser sustituidos en todo o parte por otro.
La cancelación es un asiento negativo que consiste en la cancelación o nulidad de ciertos asientos anteriores a él. Las causas están recogidas en el art. 79.

Nota marginal

En los libros de los Registros, además de los asientos que en su cuerpo se insertan (presentación, inscripción, cancelación y anotación preventiva), se consignan hechos, derechos y circunstancias, advertencias y referencias mediante el asiento llamado nota marginal. No son fácilmente definibles y hay un numerus clausus de notas:
  • Notas marginales de modificación jurídica. Dan fe de un acontecimiento que supone un cambio real o advierte una transformación en la condición de una finca inmatriculada sin que el acto constituya de por si un asiento.
  • Notas sucedáneas de asientos principales. Están destinadas a recoger contenidos que pueden ser vertidos de una forma más simple con este tipo de nota. La eficacia de la nota es la propia del asiento al que sustituye.
  • Notas marginales de oficina. Carecen por sí mismas de valor material. Es el registrador quien las pone en práctica en cumplimiento de preceptos reglamentaros.

Procedimientos de Inscripción

Par inscribir en el Registro de la Propiedad hay que presentar un documento público (notarial, judicial o administrativo).

Iniciación

Se inicia a instancia de quien están legitimados: por el que adquiere el derecho, por el que lo transmite, por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir o por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.
El documento se hace constar en el llamado Diario. En el se pone la fecha, hora exacta, datos identificativos de la finca, el derecho y el titular.
La fecha del asiento constituido así (asiento de presentación), será luego el comienzo del valor y eficacia.

La calificación

Son los Registradores quienes calificarán los títulos en función de lo que resulte de ellos y de los asientos. El plazo para calificar son los 30 días siguientes al de la fecha del asiento de presentación.

Conclusión del procedimiento

Si la calificación del documento es favorable, el Registrador practica el asiento solicitado, si no, debe manifestar la falta al solicitante, expresándole si puede subsanarse o no. El solicitante puede recurrir la decisión.

Efectos de la Inscripción

La protección al titular registral

  • La legitimación registral Puesto que es el Registrador el que valida los títulos y todo los procesos relacionados con los asientos en el registro, éstos son válidos a todos los efectos ante la ley. El que alegue un derecho real deberá probarlo aportando un certificado de existencia y subsistencia de la inscripción.
  • La tercería registral. Cuando se haya trabado embargo en un bien inmueble o frutos o rentas de dichos bienes que figuran inscritos a nombre de una persona distinta de la que es sujeto pasivo en el procedimiento, se levantará la traba de embrago cuando se acredite la certificación.
  • La presunción posesoria. Afirma que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
  • El art. 41 de la Ley Hipotearia. Tiene por finalidad regular el ejercicio de las acciones procedentes de los derechos inscritos.

Protección al adquirente fiado en el registro

El Registro garantiza su información, garantía que ha de entenderse en el sentido de que si alguien adquiere una finca confiado en las manifestaciones del Registro, lo recibe en el estado jurídico con que aparece en los libros registrales.. A tales efectos, el “Tercer Hipotecario” es el que recibe los requisitos exigidos por la Ley hipotecaria.
  • Protección frente a lo no inscrito. Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a un tercero. Lo no inscrito no perjudica a un tercero siempre que éste sea el 3º hipotecario y esté protegido por la fe pública registral.
  • Protección frente a lo inscrito: l art. 34 LH. El registro protege a toda persona que confía en que los datos que publica relativos al dominio o derechos reales. Par quedar protegida debe reunir unas condiciones:
    • Adquisición por un tercero de derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo.
    • Que adquiera a título oneroso.
    • Que adquiera de buena fe.
    • Que ese adquiriente inscriba su derecho en el Registro.
Si se reúnen todos estos requisitos se protege al adquiriente. Nace así la figura del 3º hipotecario protegido por el Registro.

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