La Adquisición de la Propiedad, de los Derechos Reales y la Tradición

Adquisición de la propiedad y demás derechos reales: art. 609 del Código Civil. Modos originarios: la ocupación

La adquisición de la propiedad, y demás derechos: art. 609 del C.C.

El nacimiento o constitución de un derecho real puede producirse por distintas causas. A él da lugar todo hecho idóneo que pueda llamarse Fuente del derecho real de que se trate. Fenómeno que se produce también cuando se habla de Fuentes de obligaciones a los hechos que las generan.
El art. 609, que abre el Libro III del C.C. que trata los diferentes modos de adquirir la propiedad (ha sido bastante criticado), establece: “La propiedad se adquiere por la ocupación”.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, por consecuencia de ciertos contratos mediante tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

1. Las críticas. El art. 609 carece de virtualidad normativa, Las disposiciones se hallan en las respectivas disciplinas particulares de los diversos modos de adquirir: de la ley (art. 351); la ocupación (art. 610); la donación (art. 618); la usucapión (Adquisición de una propiedad o de un derecho real mediante su ejercicio en las condiciones y durante el tiempo previsto por la ley.) (art.1930.1), y aún la propia tradición (arts. 1095.2; 146 y ss.).
2. Los comentarios. Confundiéndose éstos en parte con la crítica, coincide la doctrina en dos aspectos: en su enumeración, y en su asistematicidad, dada la naturaleza de algunas instituciones y en sus particularidades que escaparían a ese elenco de fuentes bien distintas a las enumeradas en el art. 1089 del C.C. en el tema de fuentes de las obligaciones.

Otros modos de adquisición:

Al margen de las llamadas “Propiedades especiales” (def. en el tema 12), encontraría aquí encaje aquella clasificación que siendo en realidad límites del dominio, suponen el que su adquisición pueda producirse en razón de distintas circunstancias que clasificamos sistemáticamente así:

1. Limitaciones por razón de la persona: en razón de interés para la defensa nacional imponen limitaciones a la propiedad del suelo por la Ley de marzo 1975 y el RD 10 de febrero de 1978 y RD 31 de enero de 1985.
2. Por razón del objeto:
   
   • Ley de Aguas. Ley de Puertos de 19 de febrero de 1928.
   • Ley de 25 de junio de 1985, reguladora de los bienes de valor artístico o histórico, que incluye en el Patrimonio Histórico Español en una enumeración exhaustiva a “los inmuebles de interés artístico, histórico, paleontológico, arqueológico, etnológico, científico y técnico”.
3. Por razón del destino o actividad: en interés de la defensa nacional, el art. 589 del C.C. prohíbe edificar, ni hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o fortalezas, sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos particulares en la materia.

Modos originarios: La ocupación.

Más importancia tiene la distinción de los modos originarios y los derivativos. Son originarios los que hacen adquirir la propiedad independientemente de un derecho anterior de cualquier otra persona y, por tanto, necesariamente libre de toda carga (ejemplo, la ocupación), y en derivativos, los que hacen adquirir una propiedad fundada en el precedente derecho que tenía otra persona y, por consiguiente, sujeta a las mismas características, facultades, cargas, etc., que presentaba para el dueño precedente (ejemplo, la tradición).

La ocupación

Concepto: “Toma de posesión de una cosa sin dueño con ánimo de adquirir la propiedad”; sólo cabe en cosas muebles pues los inmuebles siempre tienen dueño, y si no es conocido, pertenecerán al Estado; respecto a las cosas muebles sin dueño que cualquier persona puede apropiarse de ella, tenemos que distinguir, siguiendo al Código, el hallazgo y el tesoro.
El hallazgo o cosa perdida: para este caso de ocupación el Código dicta normas tendentes a comprobar si efectivamente no tiene propietario (es una cosa abandonada) o sí lo tiene pero la ha perdido; en este último caso deberá consignarse en la Alcaldía, en la oficina de objetos perdidos (art. 615) con sus consecuencias derivadas de que aparezca o no aparezca el verdadero dueño. Los derechos del hallador se contienen en el art. 616 C.C.
El tesoro: es una cosa mueble (art. 352) (monedas antiguas, vasijas, piezas arqueológicas, etc.) valiosa, pero de propiedad ignorada. El C.C. lo define como: “El depósito oculto de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste”. Aquí hay tres derechos distintos en pugna: el del que lo encuentra, que lo hace suyo por ocupación; el del dueño del terreno donde se ha encontrado; y en tercer lugar el derecho preferente del Estado, si son interesantes estos tesoros para las ciencias y las artes (art. 351).
Los animales: el art. 610 también hace alusión a “...los animales que son objeto de la caza y la pesca..”>; ante ello debemos aclarar: los domésticos son propiedad privada y por lo tanto no da lugar a ocupación si no han sido abandonados; en cuanto a los salvajes pueden ser adquiridos de esta forma, mediante la caza y la pesca y el art. 611 hace referencia a las leyes especiales que rigen y regulan esta deporte, pues según dice: “El derecho de caza y pesca se rige por leyes especiales”.

La usucapión: concepto, diferencias con la prescripción extintiva

Concepto

La usucapión: es la adquisición del dominio u otro derecho real poseíble, por la posesión continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones establecidas en la Ley, según reza en el art. 1903.1 C.C.
El estado de hecho que se prolonga en el tiempo se convierte en un estado pero de Derecho.

Fundamento

El Tribunal Supremo dota al instituto de la prescripción de un fundamento objetivo, con independencia de la voluntad real o presunta del titular, en el hecho de que una prolongada incertidumbre jurídica es contraria al interés social y sobre todo en que la limitación del ejercicio tardío de los derechos constituye una exigencia de la SEGURIDAD JURÍDICA.

Clases

La usucapión puede ser:

1. Ordinaria o extraordinaria: la primera requiere poseer con buena fe y justo título durante cierto tiempo la cosa o derecho que usucape. La segunda no exige sino simplemente poseerlos pero sin necesidad de buena fe ni justo título, durante el plazo que la ley marca, plazo que, en compensación de no existir buena fe ni justo título es más largo que el de la usucapión ordinaria.
2. De muebles e inmuebles, según se trate de adquirir la propiedad y demás derechos reales sobre aquélla o ésta clase de cosas.

En la de los muebles son exigidos plazos más cortos (distintos, según sea usucapio ordinaria o extraordinaria) que en la de inmuebles también distintos, según sea ordinaria o extraordinaria.

Diferencias con la prescripción extintiva

1. En el usucapio es precisa la posesión del que adquiere el derecho y la pasividad del que lo perderá; en la segunda, basta con lo anterior; nadie adquiere nada, sino que simplemente una persona que era sujeto pasivo de algo, se libera de ello, por la inactividad del que podía exigirlo.
2. La usucapión tiene su sede, dentro del Derecho de Cosas, en el capítulo dedicado al estudio de los modos de adquirir la propiedad y los derechos reales. La prescripción extintiva suele asentarse en la parte general en el capítulo dedicado a los límites o causas de extinción de los derechos subjetivos.

Elementos

Elementos personales: usucapiente y titular de lo usucapido

1. Sujeto activo. En cuanto a las personas que pueden usucapir, contiene el C.C. un precepto poco expresivo y de discutible exactitud: el art. 1931, a cuyo tenor pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos. En esta línea establece el art. 1933 que la prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás, en los actos que produzcan ganancias o ventajas, no en los nocivos.
2. Sujeto pasivo. La prescripción adquisitiva corre, por otra parte, frente a cualquier sujeto pasivo, aun ignorante o indefenso: además de del art. 1934 para el caso en él contemplado, lo dice en términos generales el art. 1932.1: los derechos y acciones se extinguen por la prescripción en perjuicio de toda clase de personas, inclusas las jurídicas, en los términos prevenidos por la ley.
3. En particular, la herencia. Añade el art. 1934 que la prescripción añade sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar. Aprovecha, pues, al heredero, aunque este ignore serlo.

Titular del derecho de usucapido
El C.C. en su art. 1932 establece que la usucapión opera contra cualquiera, de forma que el usucapiente hace suya la cosa o derecho de que se trate.

Elementos reales: derechos susceptibles de usucapión.

1. En general. Como dice el art. 1936, son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres. También el art. 609 cuenta a la usucapión entre los modos de adquirir la propiedad y los demás derechos sobre los bienes, advirtiendo entonces que lo que se usucape es el derecho, y no exactamente la cosa. La exigencia del art. 1936 puede también formularse de forma negativa. No son susceptibles de usucapión las cosas que están fuera del comercio de lso hombres.
2. La posesión como base de toda usucapión. Según el art. 1940 C.C., para la prescripción ordinaria del dominio y de los demás derechos reales sobre los bienes se necesita “poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado por la ley”. La prescripción extraordinaria, en cambio, no precisa ni de justo título ni de buena fe. (C.C. Art. 1959). Tanto la usucapión ordinaria como para la extraordinaria se requiere la posesión de las cosas por el usucapiente. Esta posesión debe reunir los requisitos del art. 1941, en virtud del cual y a cuyo tenor ha de ser “en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”.
   Posesión pacífica (art. 1941)
   Habitualmente, se considera posesión pacífica, la que no ha sido adquirida mediante violencia.
   Ser pacífica significa que el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza. Por tanto, aún obtenida violentamente, pasa a ser posesión pacífica una vez que cesa la violencia que instauró el nuevo estado de cosas.
   Por violencia se ha de entender en los preceptos citados dada su finalidad, y teniendo en cuenta los arts. 1268 y 673 C.C., tanto la fuerza física como la intimidación, vicios que se distinguirán según los criterios que en sus materias respectivas contienen los citados preceptos.
   Pública (no clandestina)
   El art. 1941, como condición de la posesio ad usucapionem, exige que sea pública y el art. 444 establece e insiste en que los actos ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de la cosa no afectan a la posesión.
   El requisito de la no interrupción posesoria. 
   Interrupción natural e interrupción civil.
   

Cuando la posesión reúne los caracteres o requisitos señalados en la ley (arts. 1940 a 1942 y 1949 a 1954) y si llega a mantenerse dotada de los mismos durante el tiempo asimismo legalmente exigido (arts. 1955 y 1957 a 1960) da lugar a la prescripción adquisitiva o usucapión de la propiedad de las cosas o de los demás derechos reales sobre las mismas.

La accesión

Concepto

“La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente” (art. 353); vemos que se incluyen en este artículo, la accesión relativa a los frutos, llamada discreta; los que producen los bienes, que los adquiere el propietario.
La accesión que se llama por incorporación o continua: que se refiere a lo que “...se les une o incorpora...”; el Código contempla distintos casos, respecto a los bienes muebles y a los bienes inmuebles, de cosas que se les unen, tanto natural como artificialmente. En bienes muebles regula cuatro casos de accesión en que la naturaleza es protagonista y es la que produce el aumento o la incorporación de la tierra a través del agua de los ríos:
Aluvión: Las fincas que lindan los ríos pueden verse incrementadas por la corriente de éstos depositando la tierra que arrastra en una de las riberas; este aumento del terreno pertenece a los dueños de las riberas (art.366).
Avulsión: La diferencia con lo anterior, es que la corriente de las aguas no se produce de forma progresiva y lenta, sino por efecto de inundaciones o violencia torrencial. Los arrastres de tierra no identificable, árboles o ramas depositados en una finca por ese motivo, pertenecen al dueño del terreno donde vayan a parar (arts. 368 y 369).
Mutación de cauce: En el caso de cambio de cauce de un río, el art. 370 viene a decir que: Los cauces de los ríos que quedan abandonados pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en la longitud respectiva a cada uno; y si el cauce abandonado separaba fincas de distintos dueños, la nueva línea divisoria será equidistante de unas y otras.
Formación de islas: Si son islas formadas por acumulación de arrastre de un río, esta porción de terreno pertenecerá a los dueños de las márgenes más cercanas, o ambas márgenes si se halla en medio del río, dividiéndose por la mitad; pero si una sola isla distase de una margen más que de otra será su dueño el de la margen más cercana (art. 373 y 374); pero si se divide en brazos la corriente de un río dejando aislada una finca, o parte de ella, el dueño de la misma conserva su propiedad (art. 374).
Si estas islas se formaran en las costas o en los ríos navegables, según el art. 371, pertenecerán al Estado.
Esta accesión en inmuebles, puede ser provocada, no por la naturaleza sino por el hombre, con la incorporación o accesión de muebles e inmuebles, también aquí se presentan distintos supuestos, partiendo de la base de los arts. 358 y 359 que dicen que todo lo edificado, plantado o sembrado en fincas ajenas pertenecen al dueño de la misma; y que éstas se presumen hechas por su propietario.
Pero si fueron hechas no por el propietario sino por persona ajena, o bien por el propietario con materiales ajenos, la problemática de saber a quién corresponde lo edificado, plantado o sembrado en esas circunstancias, qué derechos tendrán si en la actuación hubo buena o mala fe por parte de alguno de ellos, tanto el dueño del suelo como del que puso los materiales, etc.; viene resuelta, caso por caso, por el C.C. en sus arts. 358 y ss.
Cuando se produce la accesión entre bienes muebles, siendo estos de distintos dueños que se unen formando una sola cosa, son tres las formas diferentes de accesión que se pueden dar, con consecuencias diferentes que regula el C.C. en los arts 357 y ss.: adjunción (unión), conmixtión (mezcla) y especificación.
Adjunción: o unión, se da cuando una cosa se incorpora a otra formando una sola, y si no pueden separarse sin detrimento, se atribuye al propietario del principal, que debe indemnizar al otro (art. 375)
Conmixtión: o mezcla de dos cosas que se fusionen de tal forma que no puedan separarse (p.e. dos vinos distintos), teniendo en cuenta diferentes consecuencias si fue por voluntad de los dueños, si lo fue por uno solo de ellos o si se obró de mala fe, dependiendo de todo ello, la correspondiente propiedad, la copropiedad o las indemnizaciones en último caso (art. 381)
Especificación: consistente de la creación de una cosa nueva en la que se emplea material ajeno; el autor puede hacer suya la obra pagando el valor de la materia a su dueño, a no ser que la materia sea más valiosa, pues entonces podrá hacerla suya pagando la obra o exigir la correspondiente indemnización (art 383)

La adquisición derivativa de los derechos reales. Título y modo. La “tradición” de la cosa en el derecho español

La adquisición derivativa de los derechos reales. Título y modo

Derecho romano

La expresión “mediante la tradición” (art 609 C.C) expresa el régimen común recibido aquí de las partidas.

El derecho común

Hay textos que vienen a considerar el contrato antecedente a una transmisión como causa remota de ésta: al que se llamara justa causa o título. De donde la transmisión es el resultado de conjugar dos factores o elementos el título o contrato que la explica y justifica, y el modo o tradición, que, potenciado por aquel le da actualidad y eficacia.

El Derecho español

Nuestro derecho (arts. 609 y 1095 C.C.) ha acogido la denominada teoría del título y el modo de adquirir los derechos reales.
Título significa el acto de que se trate (la compraventa, p.e.) por el que se establece la voluntad de enajenación que supone para la contraparte la adquisición del derecho.
Modo es el acto consistente en la entrega por el que se realiza efectivamente aquella enajenación por el transmitente.
Sin modo subsiguiente, el título es insuficiente para producir la adquisición del derecho real.
Sin título previo, la entrega (el modo) no transfiere el derecho real. Por ejemplo si no hubo anteriormente contrato de compraventa, pero se entrega la cosa (posesión en cuanto tendencia efectiva) no se convierte en dueño (no adquiere la propiedad: derecho real ).
Es, pues necesaria la yuxtaposición de los dos elementos en un supuesto complejo de formación sucesiva: el contrato antecedente (causa remota, causa justa o títulus) y el traspaso posesorio, que será la causa próxima o el modo de adquirir.
Dicho de otro modo: el procedimiento adquisitivo se produce en dos etapas. En la primera, por el título, el futuro adquiriente recibe ya un derecho de crédito, con puro valor obligacional, a que el transmitente le transfiera el derecho real de que se trate. En la segunda etapa, el enajenante cumple efectivamente su obligación, consistente en realizar el modo o el acto transmisivo del respectivo derecho.
Preceptos legales en que se apoya: los arts. 609 y 1095 C.C.
Nuestro C.C. sigue la doctrina tradicional del título. La propiedad se transmite “por consecuencia de ciertos contratos, mediante la tradición” (art. 609). Correlativamente previene el art. 1095 que el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada. Evidentemente la entrega es exigible cuando la presuponga la naturaleza del derecho que se transmite, bastando en otro caso.
Diferencias respecto de los sistemas francés y alemán
Se trata de dos legislaciones que adoptan sistemas distintos al nuestro.

1. La doctrina de la Transmisión consensual del dominio (Sistema Francés). Este sistema tiene su origen en la progresiva espiritualización, que el requisito de traditio fue paulatina y gradualmente experimentada.
2. La doctrina del acuerdo abstracto traslativo (Sistema Alemán). Seguido por el derecho alemán para los bienes muebles. Los derechos reales sobre inmuebles, se adquieren mediante el acuerdo de transmisión e inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad.
3. Cuestión acerca de si la tradición puede suplirse por la inscripción en el Registro de la Propiedad. Aquí lo que importa destacar es si la inscripción en el Registro de la Propiedad del título, (p.e.) contrato traslativo del dominio, suple o no la necesidad de la tradición. Goza sin embargo de general aceptación la tesis de que la Ley Hipotecaria nada ha innovado de la doctrina mantenida del título y el modo, si el Registro publica o da patencia a una adquisición o transmisión del domicilio o derecho real, y al mismo deben acceder los títulos contemplados con la doctrina con arreglo a los principios de Derecho Civil. La inscripción, es por principio general, meramente declarativa de la modificación jurídica real.
   Otra cuestión es la aplicación del art 38 de la Ley Hipotecaria, con la presunción de que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene su posesión, con su inversión de la carga de la prueba.
   Como cuestión distinta es también el estudio del art. 34 de dicha Ley, que cuando reúne los requisitos que conlleva, el confiado en los datos que el Registro publica, la inscripción de su derecho suple la falta de traditio (porque el tradens no tenía la posesión a título de dueño)
   Salvo la principal recepción de la Hipoteca y del derecho de Superficie establecida en el art. 16 del Reglamento Hipotecario y concurriendo una serie de requisitos (plazo de su duración, determinación del canon o precio, plazo señalado para realizar la edificación, pactos relativos a la realización de actos de disposición por el superficiario, y garantías de trascendencia real con que se aseguran los pactos), la inscripción no es precisa para que el derecho nazca o se transmita. La inscripción cuando se practica, si se practica, es algo distinto y aparte de la tradición que no puede sustituir, como se ha visto, al Registro.