La Propiedad Privada

Conceptos

Aparte de tener en cuenta que toda definición de la propiedad privada estará influenciada por el ambiente histórico en que se formule, se puede definir de una forma clara y sencilla, como lo hace el Código Civil en su art. 348 “el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones de las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”. Obsérvese que se ha suprimido la frase “del modo más absoluto” contenida en el Código Napoleónico.
Como iremos viendo la Propiedad no es solo una institución jurídica, sino también económica y sociológica.

Caracteres De La Propiedad

Los caracteres tradicionales han sido:

• Absolutividad: Al ser considerarse un derecho absoluto, pues otorga un poder ilimitado sobre la cosa.
• Exclusividad: Al ser considerado un derecho exclusivo, ya que faculta a su titular a usar la cosa con exclusividad de los demás.
• Perpetuidad: Al ser considerado un derecho perpetuo, por no tener mas limitaciones en el tiempo que el de la duración de la cosa.

No obstante ciertos factores han provocado una revisión de estos caracteres, quedando de la siguiente forma:

1. Abstracción: Es un derecho ajeno a otras facultades añadidas.
2. Independencia: Respecto a cualquier otro derecho.
3. Generalidad: Se trata de un derecho total y unitario sobre la cosa, con la sola limitación de la ley.
4. Elasticidad: El propietario puede limitar su propias facultades de dominio provisionalmente y posteriormente recuperarlas.
5. Exclusividad: Este carácter se refiere al supuesto dominio absoluto sobre la cosa, que no es tal, pues no impide que pueda concurrir sobre la cosa otros derechos.
6. Perpetuidad: Tampoco es tal ya que puede ser revocado.

Además hay que tener en cuenta que:

• Es un derecho subjetivo y permanece como tal aún cuando se vea limitado por otros derechos.
• Es un derecho que permanece invariable con independencia de que aumente o disminuya sus propias facultades.

Breve Historia del Derecho a la Propiedad: El derecho de propiedad ha servido históricamente para estructural los aspectos sociológicos, culturales, etc... Tiene un origen oscuro, parece evidente que surge antes la propiedad de muebles que de inmuebles, que exige un asentamiento de los pueblos y un desarrollo de la actividad agrícola.
El Derecho Romano conoció siempre el derecho de propiedad, pero la regulación del derecho va cambiando a lo largo de sus diferentes fases. La propiedad se concibe sin grandes limitaciones. Los limites son muy amplios, tanto que, prácticamente, no se limita el derecho y es un derecho absoluto que no se reconoce a todas las personas, solo sobre determinados fundos siempre que se hubiese utilizado la forma de transmisión adecuada, en ese momento la emancipatio. Si esto no se cumplía surgía la posesión.
En el Derecho Germánico surge fundamentalmente de forma colectiva, es decir, existe una propiedad común de las familias o de los grupos de personas, llamadas TRIBUS. Dentro de esa colectividad surge la propiedad privada sobre las cosas y el terreno accesorio a la cosa.
Surge la conjunción de la propiedad en el FEUDALISMO; la propiedad se caracteriza porque se divide y se separa lo que es el dominio directo y el dominio útil. Se trata de una época en la que predominan las relaciones reales. La soberanía se conoce o se asocia con el concepto de propiedad, el poder político se comparte entre los monarcas y la nobleza y se confunde lo que es dominio sobre la tierra y la jurisdicción de las personas que viven sobre la misma. Se conceden por los monarcas a los señores feudales a cambio de protección, ayuda militar y la contribución de los impuestos. El poder político está unido al derecho de propiedad. La propiedad se va fragmentando se va haciendo dependiente y compleja. Los señores conceden tierras a los colonos de forma perpetua, a cambio de contribuciones económicas, de forma que el dominio se comparte entre el señor y el vasallo. El colono no tiene derecho de propiedad, simplemente una especie de derecho de goce, se dice que tiene un DOMINIO ÚTIL.
En la Edad moderna es necesaria una solución a problemas políticos y sociales. Los políticos se solucionaban a través de la separación entre propiedad y soberanía, lo que se consigue al establecerse las Monarquías Absolutas, todo el poder político se centra en los monarcas y la nobleza pierde ese poder. A este cambio político se le acompaña de forma inmediata el cambio jurídico de concebir la propiedad, y se pretende unificar todo el dominio fragmentado (dominio directo y domino útil). Para ello se considera como propietario al colono (dominio útil), desplazándola de quien era concedente a que era poseedor, pero se establece el derecho del concedente conservado al cobro de una carga CARGAS FEUDALES. Al mismo tiempo coinciden con los contratos de rentas perpetuas y cargas a favor de la iglesia y cargas a favor de corporaciones municipales.
Esta situación cambia a raíz de la Revolución Francesa, ya que se suprimen las cargas. El Código Civil francés (Código Napoleón), declara que el Derecho de Propiedad es el derecho a gozar y disponer de una cosa del modo más absoluto, sin otras limitaciones que las legales. Estableciendo, además, que nadie puede ser privado de su propiedad sino es por expropiación.
En el derecho español se dictan leyes desamortizadoras que, además de suprimir las cargas, persiguen volver al tráfico inmobiliario a toda aquella propiedad vinculada en manos muertas. El concepto de propiedad está en el art. 348 del CCi (1889) que tiene influencia esencial del código francés. Establece este artículo una imagen poco adecuada, no es una suma de facultades, sino un derecho subjetivo. El propietario puede hacer todo menos aquello que se le haya limitado por el ordenamiento.
La esencia del derecho de propiedad en la actualidad no está en saber que puede hacer el propietario, sino en saber lo que no puede hacer. El derecho de propiedad se configura por sus límites, el propietario puede hacer todo aquello que le esté permitido.

La Propiedad En El Código Civil

Las características del Derecho de propiedad en el Código civil español, herencia del momento en que fue concebido, son las siguientes:

• Agrarismo fundamental
• Signo liberal – individualista
• Absolutismo de la propiedad
• Defensa del statu quo frente a la dinámica de las transformaciones económicas.

Límites del Dominio: Límites y Limitaciones

Limites Del Dominio

Esta cuestión está íntimamente vinculada a la ideología política dominante de cada momento y así debemos remitirnos a la Constitución española, principalmente en su artículo nº 33. Si tenemos en cuenta que la CE establece una especial protección para los derechos y libertades reconocidos en el Capitulo Segundo del Título I podemos decir que la CE no reconoce a la Propiedad Privada como un derecho fundamental y por tanto no le otorga la tutela de Recurso de amparo.

CE art. 33:

1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Función Social y Valoración Ética De La Propiedad

En nuestro ordenamiento jurídico la función social de la propiedad se encuentra justificada, lo que le da un carácter normativo y vinculante.
La CE si bien reconoce el Derecho a la Propiedad como un derecho subjetivo, lo delimita con los conceptos de utilidad pública e interés social (art. 33.3).
La propia CE en su artículo 128.1 expresa “toda la riqueza del país y sea cual fuere su titularidad (esto es, pública o privada) está subordinada al interés general”, con lo cual pretende adecuar la titularidad dominical a las exigencias sociales.

Limites y Limitaciones

Según Albaladejo son límites las fronteras, el punto normal hasta llega el poder del propietario, es decir, el régimen ordinario de restricciones a que está sometido tal poder. Las limitaciones son aquellas que, procediendo de muchas causas, pueden reducir, en casos singulares, el poder que normalmente tiene el dueño de la cosa.
El límite, a diferencia de la limitación, no representa un gravamen para los diversos propietarios, sino el punto de equilibrio para una coexistencia ventajosa de sus propiedades en el ámbito de la convivencia social..
El límite es connatural al Derecho de Propiedad o proviene de una norma; la limitación requiere un acto especial relativo a la cosa de cuya propiedad se trate.

Limites institucionales

Estos límites son los derivados de la propia naturaleza de este derecho.
Se dividen en:

• Limites de carácter positivo: Que son el abuso del derecho y los actos de emulación. La extralimitación en el ejercicio del derecho puede producirse:
  
  • Por la intención de su autor. Cuando este actúa con la intención de perjudicar o sin un fin legitimo
  • Por su objeto. Finalidad objetiva obtenida por el acto
  • Por las circunstancias en que se realice.
• Limites de carácter negativo: ius usus inocui, que puede definirse como el derecho a aprovechar una cosa ajena, por una persona que no esté investida de derecho real limitado, usándola por razón de utilidad, sin que el dueño sufra perjuicio (el cual es muy discutido por su “mera tolerancia”).

Limites En Interés Privado

Son los siguientes:

• Relaciones de vecindad (que se verá mas adelante)
• Medianería: Esta es una situación que se produce cuando dos fincas están separadas por un elemento común que pertenece a ambas. Lo recoge el art. 571 y siguientes del CC, que la califica impropiamente de servidumbre, ya que a cada dueño le corresponde la propiedad exclusiva de la parte determinada del elemento medianero, si bien sometida a restricciones en beneficio reciproco. Situación que origina una especie de comunidad de utilización, que cabe dentro del marco de las relaciones de vecindad.
• Derecho de tanteo y retracto legales: El Tanteo es el derecho de preferencia para adquirir una cosa cuando el dueño decide enajenarla, el titular del tanteo podrá discutir con el dueño el precio, las condiciones, etc. El Retracto es la preferencia al titular del retracto cuando el dueño ya ha enajenado, no hay voluntad de los interesados porque sino, en vez de limites serian limitaciones.

Limites Por Razón De Interés Ó Utilidad Pública

Son muy numerosos y están recogidos mayoritariamente en las leyes especiales, afectando fundamentalmente a las propiedades especiales, y, sobre todo, a la propiedad urbana y rustica. Lacruz los clasifica atendiendo a los siguientes criterios:

• Por razón de la persona
• Por razón del objeto
• Por razón del destino o actividad

Podemos señalar:

• El interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento y el camino de sirga (art. 553 CC)
• Derechos de saca de agua y abrevadero (art. 555 y 556 CC)
• Las prohibiciones del art. 589 CC

Las LIMITACIONES podemos clasificarlas:

• Servidumbres legales: Son Derechos Reales, limitados, de goce sobre un inmueble, en virtud del cual el goce se restringe a determinados servicios o utilizaciones. El derecho de servidumbre es inseparable de la cosa, además, es necesario que el bien gravado tenga un dueño o titular distinto del dueño del predio que comporta la servidumbre. Sus clases son muchas y diversas
• Derechos Reales. Podemos definirlos como aquel derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa, que no necesita la cooperación de nadie y que impone a todos un deber de respeto y abstención.
• Prohibiciones de disponer: Son restricciones que se establecen a la libre enajenación de los bienes. Pueden ser legales o voluntarias; las legales son establecidas por la ley en determinados supuestos restringiendo la libre enajenación de los bienes; las voluntarias se establecen por los interesados. No crean ningún Derecho Real a favor de nadie. O’Callaghan las define como la facultad de disposición que recae sobre una cosa reduciendo el régimen normal de libertad que corresponde al dueño de esa cosa.

Relaciones De Vecindad

Se llama así a las notas que regulan el conjunto de limitaciones que impone la vecindad o contigüidad de dos predios.
Nuestro Código Civil las regula en materia de servidumbres legales aunque estas pueden considerarse, más que limitaciones legales, derechos reales limitados o gravámenes, en sus art. 569, 586, 552, 581 a 583, 589 a 592, 571 a 579 y 612.
En ocasiones nos encontramos con un predio dominante que recibe una utilidad o Servidumbre de una propiedad ajena y un predio sirviente que ha de soportarla y esto se advierte en los art. del CC 556, 562, 564 y 588.

La Delimitación Física de la Propiedad Inmobiliaria

La Delimitación Física

La problemática se plantea únicamente para los bienes inmuebles ya que la propiedad de los bienes muebles se extiende solo a si misma.

1. El derecho del propietario de un terreno alcanza en sentido vertical (hacia arriba y hacia abajo) a todo aquel espacio “susceptible de un aprovechamiento”, congruente con el concepto actual de la propiedad; es decir, solo el espacio por él aprovechable y siempre con sujeción a lo dispuesto en leyes y reglamentos (art. 350 del CC).
2. El dueño de una finca tiene derecho a delimitarla ya sea cercándola o de cualquier otro medo de señalización de limites, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre la misma. En caso de conflicto entre propietarios colindantes habrá que acudir a la acción de deslinde, la cual se hará en primer lugar mediante los títulos de propiedad de cada colindante, a falta o insuficiencia de estos mediante la posesión y en último extremo distribuyendo el terreno controvertido a partes iguales; aunque estas reglas no son vinculantes para el juez en caso de pleito sobre limites (art. 384 a 386 y 388 CC).

Defensa De Dominio

El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.
Definimos la Posesión como un Derecho real que consiste en la inmediata tenencia o goce de la cosa, que el Derecho confiere con carácter provisionalmente equivalente a quien tiene la cosa sujeta a la acción de su voluntad, y con independencia de que exista o no Derecho Real firme que justifique la atribución definitiva de esa potestad.

La defensa procesal del dominio comprende:

• La Acción Reivindicatoria
• La Acción Declarativa que permite declarar judicialmente el derecho de propiedad. Esta acción pretende que sea reconocida la titularidad dominical del propietario, por quien incluso sin ser poseedor se arroga, impugna o discute extrajudicialmente ese derecho de propiedad. A través de esta acción el propietario pretende que cesen los actos de terceras personas que discuten su derecho, o que sin privarlo de la posesión lo sometan a cualquier otro tipo de perturbaciones.
• La Acción Negatoria que tiene por objeto que se declare que la cosa no está sometida a un Derecho Real del demandado. Es una acción real por la que el propietario hace efectivo su Derecho de Propiedad frente a quien perturba su propiedad ejercitando sobre la cosa una servidumbre o cualquier otro Derecho Real que no tiene.
• La Acción de Deslinde y Amojonamiento que tiene como finalidad fijar con exactitud los limites (en caso de bienes inmuebles). El Deslinde es un acto físico y material, pero que tiene significación jurídica., por lo cual ha de llevarse a cabo con el consentimiento de los otros propietarios colindantes. El Amojonamiento consiste en colocar señales en unos límites que han sido previamente fijados, en la medida en que esas señales se ponen en unas lindes fijadas, adquiere relevancia jurídica.

La Acción Reivindicatoria y la Acción Publiciana

Acción Reivindicatoria

Es la que compete a un propietario no poseedor contra quien posee la cosa indebidamente.

Se trata de una acción de condena y de carácter restitutorio. Es además una acción real, como derivada que es de un Derecho Real y ejercitada erga omnes.

Requisitos

1. En relación con el demandante: La condición de propietario de la cosa:
   
   • En caso de bienes muebles basta probar que la adquirió de buena fe
   • En caso de bienes inmuebles si está inscrita en el Registro de la propiedad rige la presunción (del art. 38 párrafo 1º de la Ley Hipotecaria) a favor del titular inscrito, salvo prueba en contrario.
2. En relación con el demandado: La acción ha de dirigirse contra el poseedor actual de la cosa (tanto en sentido real como jurídico). Poseedor además que no deberá tener derecho en virtud a una relación obligacional o real.
3. Respecto de la cosa: Se exige la identificación y la identidad.

Efectos

Se opera la declaración de propiedad y la restitución total de la cosa y las indemnizaciones oportunas, si procede.

Acción Publiciana

Según el Derecho Romano es una acción ficticia, que protegería a quien no siendo propietario quiritario era poseedor en buena fe y no podía adquirir la propiedad por usucapion (adquisición de la propiedad por posesión prolongada).

La jurisprudencia del Tribunal Supremo tiende a considerarla incluida en la Acción Reivindicatoria.

Otras Acciones

• Acción Declarativa de Dominio: Trata de obtener una mera declaración o constatación de la propiedad, no exigiendo que el demandado sea poseedor y le basta con la declaración de que el actor es propietario de la cosa.
• Acción Negatoria: Tiene por objeto la declaración de que no existen gravámenes sobre la propiedad. Se ejercita frente a quien pretende ser titular de un Derecho Real sobre la cosa.

Referencias a las Propiedades Rústicas y Urbanas

Propiedad Rústica

La función social de la propiedad agraria se reconoce en el art. 33.2 CE y su delimitación en el art. 53.1 CE.

Existe una normativa abundante sobre la propiedad agraria, en su mayoría preconstitucional, que responde a principios contradictorios y frecuentemente incumplidos y parte de la misma en contradicción con el principio constitucional de libertad de empresa. Ejemplo de ello es la Ley de Reforma y desarrollo Agrario de 12/01/1973 en su artículo 2.

En cumplimiento de esta normativa la ley establece una serie de limitaciones y modalidades de la propiedad agraria referida al suelo, a las explotaciones y patrimonios familiares, a la concentración y racionalización de las explotaciones, a la transformación y defensa del territorio.

La Propiedad Urbana

La regulan una serie de normas de Derecho Privado y Derecho Público en las que el espacio y el volumen de edificabilidad ha adquirido especial significación frente a la concepción plana (superficial) del Código Civil.

Ha surgido un nuevo Derecho Urbanístico, con propia autonomía e independencia del Derecho Civil que regula y explica los principios de la propiedad urbana y de su planificación, atribuyéndole una función social y en la que las facultades urbanísticas y el derecho a edificar solo se adquieren cumpliendo los deberes legales y sus limitaciones.

Ejemplo de ello es la Ley 6/1998 de 13 de abril (B.O.E. 14/04/98) que regula el Régimen del Suelo y Valoraciones; esta ley pretende facilitar el aumento de la oferta del suelo, haciendo susceptible de ser urbanizado el suelo aún no incorporado al proceso urbanístico en el que no concurran razones para su preservación. Esta ley exige un valor del suelo justo (de mercado), en su posible proceso expropiatorio.

Estructura

Los temas principales de la Ley 6/98 son los siguientes:

En el Título II:

• Clasificación del suelo (art. 7 a 11)
• Derechos y deberes de los propietarios (art. 12 a 20)
• Transmisión de fincas y deberes urbanísticos (art. 21)
• Declaración de obra nueva (art. 22)

En el Título III:

• Reglas para la aplicación de valoraciones (art. 23)
• Momento para valoraciones (art. 24)
• Clase de valoración (art. 25)
• Valor del suelo no urbanizable (art. 26)
• Valor del suelo urbanizable (art. 27)
• Valor del suelo urbano (art. 28)
• Valor del suelo en supuestos de carencia de plan urbanístico (art. 29)
• Deducción de gastos de urbanización pendiente (art. 30)
• Valoración de obras, edificaciones, instalaciones, planteaciones y arrendamientos (art. 31)
• Valoraciones de las concepciones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles (art. 32)

En el Título IV: Expropiaciones

• Legitimación de las expropiaciones (art. 33)
• Aprobación y efectos del procedimiento de tasación conjunta (art. 38)
• Funciones de la expropiación (art. 34)
• Ejercicio de la potestad expropiatoria (art. 35)
• Procedimiento de determinación de justiprecio (art. 36)
• Pago del justiprecio mediante adjudicación de terrenos (art. 37)
• Ocupación e inscripción en el registro (art. 39)
• Supuestos de reversión (art. 40)

En el Título V: Supuestos indemnizatorios

• Por alteración del planeamiento (art. 41)
• Por alteración del planeamiento con licencia en vigor (art. 42)
• Por limitaciones singulares (art. 43)
• Otros supuestos indemnizatorios (art. 44)

Las disposiciones adicionales contemplan instrumentos de planificación territorial y urbana, reguladas por algunas leyes y en razón de ciertas ciudades autónomas (Ceuta y Melilla: disposición adicional 3ª) o territorios insulares (disposición adicional 4ª).

Además 5 Disposiciones Transitorias; 1 Disposición Derogativa y una Disposición Final Única que le da carácter de legislación básica a la normativa que enumera.

Las Llamadas Propiedades Especiales

En ellas en lo no previsto se aplica supletoriamente las normas del Código Civil.

Propiedad de las Aguas

La regula la Ley de Aguas (29/85) de 02/08/85, modificada por el Texto Refundido que se recoge en el Real Decreto Legislativo 1/201 de 20 de julio; parcialmente modificado por la Ley 11/205 de 22 de junio por la que se modifica la Ley 10/2001 de 5 de julio del Plan Hidrológico Nacional. Esta ley somete la regulación de la propiedad de la aguas al interés general.

A partir de esta ley:

1. El derecho sobre las aguas adquiere un acentuado carácter social (exposición de motivos). La ley considera al agua como bien de dominio público estatal cualquiera que sea su origen inmediato (art. 2 y 12)
2. La propiedad privada de las aguas es meramente residual y solo referida a aguas pluviales, mientras discurran por fincas de dominio particular (art. 5) y las charcas situadas en fincas privadas mientras se destinen al servicio exclusivo de tales fincas (art. 10)
3. Este derecho no se refiere al agua contenida en un recipiente (por ejemplo piscinas)
4. Las aguas superficiales pueden ser usadas para “usos comunes” (art. 48), aparte de los cuales su uso privativo puede adquirirse por disposición legal o por concesión administrativa.
5. Los usuarios del agua de una misma toma o concesión se constituirán en comunidad de usuarios que se llamará comunidad de regantes si el destino del agua fuera el riego (art. 73 y siguientes).

Otras leyes a reseñar en esta materia son:

• Reglamento de Dominio Público Hidráulico (R.D. 849/86)
• Reglamento de Administración Pública del Agua y de la Planificación Hidrológica (R.D. 927/88).

La Ley 29/85 ha sido objeto de amplia reforma por la ley 46/99.

La Propiedad Minera

Se trata de bienes de dominio público. Su investigación y su explotación ó aprovechamiento lo podrá hacer el Estado directamente o cederla a particulares.

Se regula en la Ley de Minas de 21 de julio de 1973, modificada por la Ley de 5 de noviembre de 1980 y el R.D. Legislativo 1303/86 de 28 de junio que adopta el ordenamiento jurídico comunitario europeo. Y por las normas generales sobre propiedad del Código Civil.

Clasificación

Los yacimientos minerales y demás recursos geológicos se clasifican en secciones (art. 3 de la Ley de Minas):

1. Los de escaso valor económico y comercialización geográfica restringida. Así como los aprovechables por su simple extracción.
2. Aguas minero – medicinales declaradas de utilidad pública.
3. Yacimientos mineros y recursos geológicos no incluidos en las secciones anteriores y sean objeto de aprovechamiento.
4. Minerales de interés energético

Propiedad Intelectual

También llamada Derecho de Autor. Se refiere al conjunto de derechos que la ley confiere al autor sobre la obra procedente de su inteligencia, y que supone dos vertientes:

1. Poder Patrimonial: Es decir valor económico
2. Poder Personal o Moral: Relativo a los intereses intelectuales ó morales sobre su obra. Ambos contemplados en el artículo 14 de la Ley de la Propiedad Intelectual ( R.D. Legislativo 1/1996, de 12 de abril por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual, B.O.E. de 22/04/1996, y que deroga entre otras la Ley 22/87).

Fuentes Legales

Actualmente está regulada por el Texto Refundido aprobado por R.D. Legislativo de 12/04/96 y subsidiariamente las normas sobre propiedad del Código Civil (art. 428 y 429).

Sujeto y Objeto

El sujeto es la persona física o jurídica que crea la obra (art. 1)
El objeto es la obra creada, expresada por cualquier medio ó soporte, tangible o intangible, presente o futuro.
El art. 10 enumera los objetos y el art. 105 ss. Reconoce a los autores la interpretación de su obra.

Propiedad Industrial

No se encuentra incluida en el Código Civil y la regulan la Ley de Patentes de 1986 y la Ley de Marcas de 1988 principalmente.

Según Lasarte consiste en el monopolio temporal de explotación y aprovechamiento económico que el ordenamiento jurídico otorga a los inventores y creadores.
Incluye: Las Invenciones, marcas, modelos, dibujos, nombres comerciales, etc.